Mietrückstand, Mahnbescheid, fristlose Kündigung

Mietrückstand: Mahnbescheid, fristlose Kündigung

Wenn Ihr Mieter einen Mietrückstand hat, weil er seine Miete nicht bezahlt, ist das zunächst sehr ärgerlich, kann aber auch schnell finanziell bedrohlich werden. Immerhin laufen Ihre finanziellen Verpflichtungen wie z.B. Kreditrate oder Hausgeld weiter. Um sich und Ihr Vermögen zu schützen, sollten Sie schnell handeln!

Viele Vermieter wählen bei einer ausbleibenden Mietzahlung zunächst den “einfachen” Weg und rufen ihren Mieter an. Das ist auch gar nicht so verkehrt, allerdings zeigt die Erfahrung, dass viele säumige Mieter den Mietrückstand versuchen zu entschuldigen. Im Regelfall wird der Vermieter vertröstet – der Mieter habe bereits gezahlt, der Mieter wollte gerade bezahlen, der Mieter wird am XY bezahlen; versprochen!

Dabei ist schon im Gesetz verankert, dass die Mietzahlung am 3. Werktag für den Zeitraum, für den sie bemessen ist, fällig ist; vgl. § 556b BGB. Im Wohnraummietverhältnis wird die Miete in der Regel pro Monat bemessen, sodass die Miete am 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus fällig ist; Samstage und Sonntage sind dabei keine Werktage. Diese gesetzliche Regelung gilt natürlich nur, sofern im Mietvertrag nichts abweichendes vereinbart wurde!

Was sollten Sie nun aber tun, wenn Ihr Mieter Mietrückstand hat?

Grundsätzlich gibt es mehrere Möglichkeiten:

  1. Sie rufen Ihren Mieter an
  2. Sie schicken Ihrem Mieter eine Zahlungserinnerung
  3. Sie veranlassen einen gerichtlichen Mahnbescheid gegen Ihren Mieter

Wie bereits erwähnt, ist ein freundliches aber bestimmtes Telefonat nicht die schlechteste Wahl bei Mietrückstand. Allerdings kommt es hier auch auf den Einzelfall an: Zahlt Ihr Mieter seit Jahren immer pünktlich und dies ist der erste “Zwischenfall” dieser Art? Oder eher das Gegenteil: Ihr Mieter hat keine gute Zahlungsmoral und eigentlich warten Sie jeden Monat auf die Miete?

Natürlich können Sie Ihrem Mieter auch eine Zahlungserinnerung senden. Hierbei räumen Sie Ihrem Mieter eine (verlängerte) Frist zur Bezahlung ein. Auch sollten Sie Ihrem Mieter bereits jetzt mitteilen, was passiert, wenn auch diese Zahlungsfrist verstreicht, ohne dass der Mietrückstand ausgeglichen wurde. Die nächste logische Konsequenz wäre hier der gerichtliche Mahnbescheid und im weiteren Verlauf ggf. die fristlose Kündigung.

Als Eigentümer der Wohnung können Sie bei Mietrückstand des Mieters auch eigenmächtig einen gerichtlichen Mahnbescheid gegen Ihren Mieter erwirken. Da sich Ihr Mieter aber bereits in Verzug befindet, können Sie die Sache auch an einen Anwalt abgeben. Die entstehenden Anwaltskosten sind (wahrscheinlich) als Verzugsschaden gegenüber dem säumigen Mieter geltend zu machen. Der Vorteil, wenn Sie einen Anwalt einschalten ist, dass sich dieser mit der Materie Mietrückstand auskennt und Sie ebenfalls rechtlich beraten kann, sollte der Mieter den Mietrückstand nicht ausgleichen.

Kündigungsmöglichkeiten bei Mietrückstand

Das Gesetz sieht generell 2 Möglichkeiten der Kündigung bei Mietrückstand vor:

  1. der Mieter ist an 2 aufeinander folgenden Terminen mit “einem nicht unerheblichen Teil” der Miete im Rückstand
  2. der Mieter ist an mehreren Terminen mit mindestens 2 Mieten im Rückstand

Die Bemessungsgrundlage “nicht unerheblicher Teil” der Miete wird im § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB definiert: “…ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.
Dies bedeutet also, wenn die monatliche Miete 500 EUR beträgt und Ihr Mieter einen Mietrückstand von 500,01 EUR aus 2 aufeinander folgenden Terminen hat, können Sie ihm außerordentlich fristlos kündigen.

Wenn sich der Mietrückstand über mehr als 2 Termine “angesammelt” hat, muss der Mietrückstand mindestens 2 Mieten betragen, damit Sie Ihrem Mieter außerordentlich fristlos kündigen können.
Ein Beispiel: Die monatliche Miete beträgt 500 EUR. Ihr Mieter zahlt im Januar 250 EUR, im Februar 450 EUR, im März 300 EUR, im April 500 EUR und im Mai 0 EUR. Dann befindet sich Ihr Mieter im Mai mit mindestens 2 Mieten (1.000 EUR) im Mietrückstand.

Definition “Miete” bei Mietrückstand

Im oberen Teil war immer von “Miete” die Rede, wenn es um Mietrückstand ging. Aber was genau ist eigentlich “Miete”?

Zur Miete gehören alle Zahlungen, die der Mieter dem Vermieter regelmäßig monatlich schuldet: Kaltmiete, Betriebskosten (Vorauszahlung oder Pauschale), Garagenmiete, Stellplatzmiete.
Ausgenommen hiervon sind einmalige Zahlungen wie zum Beispiel Betriebskostennachzahlungen, Mietkautionen etc.

Wenn es um die Berechnung geht, kann sich der Mietrückstand sowohl aus der Grundmiete (Kaltmiete) oder aus den Betriebskosten errechnen. Auch möglich, und auch wahrscheinlich, ist eine Kombination aus beidem.

Fazit:

Ein Mietrückstand ist ärgerlich, keine Frage. Um weiteren, vor allem finanziellen Schaden, von sich abzuwenden, sollten Sie jedoch schnell reagieren. Der erste Schritt bei Mietrückstand ist sicherlich ein gerichtlicher Mahnbescheid. Auch wenn Ihr Mieter von Ihren Maßnahmen nicht begeistert sein wird, dürfen Sie nicht vergessen, dass Sie es sind, der die schlechte Zahlungsmoral Ihres Mieters ausbaden darf. Denn Ihre finanziellen Verpflichtungen laufen weiter!

Ob Sie die Kündigungsmöglichkeiten bei Mietrückstand vollständig ausschöpfen, ist natürlich Ihnen überlassen. Je nachdem, wie erfahren Sie als Vermieter sind, sollten Sie spätestens zur außerordentlichen fristlosen Kündigung einen Rechtsbeistand einholen. Der Anwalt kann Ihnen die genauen Kündigungsmöglichkeiten erläutern, die Kündigung formulieren und im weiteren Verlauf auch durchsetzen.

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